En Colombia, el desarrollo de nuevas construcciones o modificaciones de edificaciones existentes requiere, por regla general, una autorización previa conocida como licencia de construcción en los términos del artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto Nacional 1077 de 2015.
Las dinámicas de crecimiento de las ciudades y la indeterminación de un marco normativo general aplicable al trámite de estas actuaciones urbanísticas antes de la expedición de la Ley 388 de 1997 generó que, el desarrollo constructivo de varios inmuebles en el país se adelantara sin la obtención de la licencia de construcción previamente señalada y en consecuencia sin el cumplimiento de las condicionas normativas, técnicas y de seguridad sobre estos desarrollos.
Lo mismo ocurre, con algunas de las edificaciones desarrolladas en suelo rural para diferentes actividades como la vivienda campesina o la producción Agropecuaria en cualquiera de sus dimensiones, las cuales no cuentan con antecedentes de licenciamiento previos, generando una situación irregular que más allá de las consecuencias jurídicas puede poner en riesgo la vida y seguridad de las personas.
Con el objetivo de resolver esta situación irregular, el Decreto Nacional 1469 de 2010, introduce la figura de reconocimiento de edificaciones existentes. Este trámite administrativo permite la legalización de construcciones realizadas en sitio que no hayan obtenido la licencia correspondiente, y, en consecuencia, certifica que dichas edificaciones cumplen con el uso de suelo inclusive si estas no cumplen con las normas de edificabilidad.
El reconocimiento de edificaciones existentes conlleva diversos beneficios, entre los que se destacan: (i) la legalización de las obras existentes, así como, el reconocimiento del permiso para el uso del suelo y (ii) el incremento de la valorización comercial.
Dicho reconocimiento, en los términos artículo 2.2.6.4.1.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015, procede siempre que (i) El uso se encuentre permitido por la norma local y (ii) Que la edificación se haya concluido cómo mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, este último, no es exigible cuando se realice mediante orden judicial o administrativa en el marco de proceso policivo, como se mencionará más adelante.
Además, es importante señalar que, existen situaciones en las que no es procedente solicitar este reconocimiento. Estas excepciones están descritas expresamente en el artículo 2.2.6.4.1.2 del mencionado Decreto.
Adicionalmente, el parágrafo 1 del mismo artículo establece que no será procedente solicitar el reconocimiento de una edificación si el inmueble está involucrado en un litigio, hasta que este sea resuelto de manera definitiva.
El reconocimiento de edificaciones autorizará también el reforzamiento estructural de la construcción para el cumplimiento de las normas de sismo resistencia que les sean aplicables en los términos de la Ley 400 de 1997 y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente -NSR- 10.
Por otro lado, el artículo 135 de la Ley 1801 de 2016, "Por la cual se expide el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana”, contempla que dentro de los comportamientos contrarios a la convivencia que afectan la integridad urbanística se encuentra el de adelantar edificaciones sin la obtención de las licencias de construcción previas, o que, habiéndolas obtenido, se desarrollen por fuera de lo aprobado en estas.
En este contexto, el parágrafo 7 del mencionado artículo 135 establece medidas correctivas, que incluyen una multa especial por infracción urbanística, así como posibles sanciones más severas como la demolición de la obra, cerramiento, reparación o mantenimiento del inmueble, y la remoción de bienes en caso de incurrir en las infracciones anteriormente mencionadas.
De acuerdo con el artículo 181 de la Ley 1801 de 2016, el valor de las multas especiales será calculado dependiendo de la gravedad del comportamiento y de conformidad con el estrato que se encuentre ubicado el inmueble investigado, de la siguiente manera:
“a) Estratos 1 y 2: de cinco (5) a doce (12) salarios mínimos legales mensuales vigentes;
b) Estratos 3 y 4: de ocho (8) a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales vigentes;
c) Estratos 5 y 6: de quince (15) a veinticinco (25) salarios mínimos legales mensuales vigentes.”
Sin embargo, de acuerdo con el parágrafo 2 del artículo 135 y el artículo 223 de Ley 1801 de 2016, el infractor dentro del proceso policivo podrá solicitar en la audiencia pública que se emita una orden administrativa que habilite tramitar el reconocimiento de edificaciones ante la autoridad competente dentro un término de sesenta (60) días, siempre que el uso que se desarrolla en la edificación se encuentre permitido por la norma urbanística vigente. Este trámite debe llevarse a cabo dentro del plazo establecido, ya que, de no cumplirse, el valor de la multa se duplicará.
En este escenario, podrían ampararse aquellas edificaciones existentes que no acrediten el cumplimiento del requisito de existencia de 5 años del que trata el artículo 2.2.6.4.1.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015.
Es importante resaltar que las decisiones del Inspector de Policía deben regirse por los principios de favorabilidad, proporcionalidad y necesidad, con el objetivo de restaurar el orden urbanístico sin vulnerar derechos y libertades, evitando siempre medidas excesivas e innecesarias.
Con el objeto de legalizar los desarrollos que hayan sido adelantados bajo las condiciones anteriormente explicadas, se recomienda efectuar una debida diligencia urbanística mediante la cual se determine si las construcciones localizadas en los inmuebles cuentan con antecedentes urbanísticos que hayan autorizado su ejecución y de ser el caso, iniciar el trámite ya señalado.
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