Nuevas instrucciones de la S.I.C. para el sector vivienda

La Circular Externa No. 4 de 2024, emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), determina las nuevas directrices a considerar por las personas naturales o jurídicas que decidan comercializar, promocionar o publicitar proyectos inmobiliarios destinados a la vivienda urbana en Colombia.

Uno de los aspectos relevantes de esta circular es la modificación del numeral 2.16 del Capítulo Segundo del Título II de la Circular Única de la (SIC), la cual amplía el ámbito de aplicación de la información que debe ser proporcionada al consumidor en relación con los bienes destinados a vivienda.

En la normativa anterior, esto es, la Circular No. 4 del 13 de diciembre de 2023, se establecían obligaciones para las personas naturales o jurídicas que vendieran o promocionaran bienes inmuebles destinados a vivienda, no obstante, con la modificación introducida, ahora las directrices son aplicables a aquellas que se dediquen a la comercialización, promoción y publicidad de proyectos inmobiliarios, lo que amplía el alcance de las obligaciones en el sector.

Asimismo, la circular establece que los sujetos señalados anteriormente tienen el deber de informar de manera “clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea, el objetivo y alcance de los documentos de las etapas precontractual y contractual el objetivo y alcance de los documentos de las etapas precontractual y contractual utilizados para la promoción o comercialización del proyecto inmobiliario, así como de los derechos que surgen de estos, de manera previa a su suscripción.”

Esto incluye detalles sobre los derechos del consumidor derivados de estos documentos, los cuales deben ser informados de manera comprensible antes de la suscripción de cualquier acuerdo. En el caso de que existan modificaciones en las áreas publicitadas debido a cambios ordenados por las autoridades competentes, se debe informar oportunamente a los consumidores sobre dichas alteraciones.

Adicionalmente, se profundiza en la necesidad de informar al consumidor sobre aspectos relevantes de los proyectos, como, por ejemplo, el valor estimado de la cuota de administración, el estrato socioeconómico del inmueble (el cual puede variar según el municipio o distrito), las características de las zonas de parqueo y los detalles de los acabados.  Se debe proporcionar la fecha estimada de entrega, la cual deberá ser comunicada de manera transparente y subrayando que puede estar sujeta a modificaciones por causas de fuerza mayor o ajenas al control del desarrollador.

En cuanto a las modificaciones en los plazos de entrega o suscripción del contrato, la circular señala que cualquier cambio debe ser comunicado de forma oportuna y justificable.  Asimismo, se debe informar sobre el valor real que el consumidor deberá asumir en caso de desistimiento del contrato, garantizando que no se pacten cláusulas que impidan la resolución del contrato en situaciones de incumplimiento.

Uno de los aspectos más importantes de la Circular está relacionado con el momento en que debe determinarse el valor de la vivienda; Señala la norma que “el consumidor solo estará obligado a pagar el precio que le sea informado en el momento en que este manifieste su voluntad de querer adquirir el bien”.

Esta condición tiene vital importancia tratándose de viviendas de interés social (VIS) y las viviendas de interés social prioritario (VIP), pues en los términos de la norma anterior en esta clase de producto permitía la posibilidad fijar el valor del inmueble en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) calculados con arreglo al año de escrituración.

Finalmente, la circular establece que todos los documentos relacionados con la operación inmobiliaria, incluidos los contratos, deben ser entregados al consumidor en original o copia, garantizando la transparencia y el acceso adecuado a la información a lo largo del proceso de compra.

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